Загрузка номерного фонда, ADR и RevPAR: как считать показатели отеля

Загрузка номерного фонда показывает долю проданных номеро-суток, ADR — среднюю выручку на проданные номеро-сутки, а RevPAR — выручку на доступные номеро-сутки. Для расчёта нужны выручка размещения, проданные ночи и доступный фонд за один и тот же период. Эти показатели помогают управляющему проверить результат продаж: высокая загрузка сама по себе ещё не означает, что отель получил больше выручки.

Номеро-сутки — единица расчёта фонда: один номер на одну ночь. Состоявшееся платное проживание в одном номере три ночи учитывается как три проданные номеро-сутки, даже если в нём живут два гостя. Будущую бронь не включают в фактический отчёт о проживании. Число гостей, заявок или броней нельзя подставить вместо проданных номеро-суток.

Обозначим выручку номерного фонда за период как R, проданные номеро-сутки как S, доступные номеро-сутки как A.

Это определения CoStar/STR. Если во всех расчётах использованы одни R, S и A, то RevPAR = ADR × загрузка в долях единицы. Например, при загрузке 70% ADR умножают на 0,70.

ADR показывает достигнутую среднюю цену продажи, а не тариф, выставленный на сайте. RevPAR также относится к выручке, а не к прибыли: расходы в его формуле отсутствуют. Для оценки финансового результата понадобятся данные о затратах; это различие разобрано в материале CoStar о RevPAR.

Начните с завершённого месяца и выгрузки из системы управления отелем — PMS. Укажите даты проживания, набор номеров и правило, по которому сформирована выручка. Предоплата за будущую поездку и выручка проживания текущего месяца относятся к разным периодам: сумма поступлений на счёт не заменяет R.

При неизменном фонде доступные номеро-сутки равны числу учитываемых номеров, умноженному на число дней. У отеля на 50 номеров за 30 дней это 1500 номеро-суток. Если состав фонда меняется, складывайте учитываемые номера по каждому дню. Деление месячной выручки только на 50 физических номеров не даст месячный RevPAR.

Заранее подпишите, какой фонд используется: полный фонд по правилам бенчмаркинга или оперативно доступный фонд PMS. Различие особенно заметно во время ремонта.

Итоговые показатели месяца рассчитывайте из суммарных R, S и A. Простое среднее дневных ADR может исказить результат, поскольку в разные дни продано разное число ночей. Та же проблема возникает со средним процентом загрузки, если менялся доступный фонд.

При отсутствии продаж ADR не определён: делить на ноль нельзя. Если доступный фонд равен нулю, не определены загрузка и RevPAR. В отчёте ставьте отметку «не рассчитывается» с причиной, чтобы её не приняли за нулевой результат работающего отеля.

Рассмотрим условный отель на 50 номеров и месяц из 30 дней. Все числа ниже придуманы для расчёта; это не клиентский кейс. Фонд постоянный, дневных продаж без ночёвки, бесплатных размещений и незаездов нет. В R включена только выручка размещения; налоги и отдельные услуги в пример не входят.

В базовом сценарии продано 1050 номеро-суток, получено 5 250 000 ₽. Во втором — продано больше ночей, но средняя цена ниже.

Проверка базы: 1050 / 1500 × 100% = 70%; 5 250 000 / 1050 = 5000 ₽; 5 250 000 / 1500 = 3500 ₽. Второй способ даёт тот же RevPAR: 5000 × 0,70 = 3500 ₽.

Во втором сценарии загрузка выше на 10 процентных пунктов, но месячная выручка ниже на 210 000 ₽, а RevPAR — на 140 ₽. Продажа дополнительных ночей не компенсировала снижение средней цены. Это сравнение двух наборов условий: оно не доказывает, что скидка обязательно приведёт к такой загрузке. О прибыли по этой таблице судить нельзя — расходы не заданы.

Ремонт и доступный фонд

В отчётности STR временный ремонт менее шести месяцев не уменьшает доступный фонд; длительное или постоянное выбытие требует согласования с STR. Правило закреплено в руководстве CoStar.

В оперативном отчёте PMS может использоваться другая база. Проверьте, что система делает с номерами в статусах out-of-order и out-of-service, и укажите исключённые номеро-сутки отдельно.

Возьмём базу учебного примера. Если в оперативном расчёте исключить пять номеров на все 30 дней, A станет 1350. При прежних продажах и выручке загрузка окажется 77,78%, RevPAR — 3888,89 ₽, а ADR останется 5000 ₽. Дополнительной выручки нет: изменился знаменатель. Такой расчёт нельзя напрямую сравнивать с отчётом по полному фонду.

Отмены и незаезды

По правилам CoStar/STR, сборы за отмену исключаются из Rooms Revenue. Гарантированный no-show, то есть незаезд, может дать выручку номерного фонда, но не проданные номеро-сутки. Поэтому удержанный платёж нельзя автоматически считать состоявшимся проживанием.

Проверьте в выгрузке статусы и корректировки. Отдельно ведите фактический отчёт по проживанию и будущую загрузку по броням на дату среза. Бронь на следующий месяц может быть отменена; её наличие сегодня ещё не подтверждает итоговую загрузку.

Налоги, пакеты и каналы продаж

STR требует room revenue за вычетом налогов и возвратов; неномерные части пакета обычно отделяются, с исключениями для питания. Gross/net-учёт OTA зависит от модели договора. Эти нюансы описаны в CoStar.

Для своего отчёта согласуйте состав R с ответственным за учёт: что включено в цену проживания, куда отнесены корректировки и как отражены расчёты с каналами. Не вычитайте комиссию повторно, если она уже учтена в исходной сумме. Здесь рассматривается методика гостиничных показателей; применимые российские налоговые правила и ставки проверяются отдельно.

Если есть бесплатные ночи или day-use — размещение без ночёвки, — сверяйте их классификацию с руководством STR. Физически занятый номер не всегда равен проданным номеро-суткам в отчёте.

Когда загрузка растёт, а ADR падает, сначала посмотрите на R и RevPAR при сопоставимом фонде. Затем выясните, какие продажи изменили среднюю цену: категории номеров, длительность проживания, групповые заезды или каналы. Снижение ADR может быть связано с большей долей недорогих категорий, даже если их тарифы не менялись.

Сравнивайте периоды с учётом дней недели, праздников, сезона и событий в городе. Для загородного отеля отдельно полезно посмотреть будни и выходные. Общая месячная загрузка может скрывать пустые будни при заполненных выходных; одинаковое снижение цены на все даты не отвечает на такую проблему.

Расходы на привлечение и обслуживание дополнительных ночей проверяйте рядом с выручкой. Если требуется изменить структуру продаж, это отдельная задача — увеличение доли прямых бронирований. Сам RevPAR не показывает, сколько стоило получить гостя.

Для санатория с пакетами проживания и лечения сначала определите выручку размещения. В глэмпинге с продажей домиков целиком и отдельных мест не смешивайте эти единицы в одном расчёте. У апарт-отеля с меняющимся пулом квартир фиксируйте состав фонда по датам. Без этого сравнение средних показателей может описывать изменение продукта, а не результат работы с ценой.

В отчёте должны быть видны исходные данные, чтобы результат можно было пересчитать:

• Период проживания и дата формирования выгрузки.
• Состав фонда и правило доступности, включая исключённые номеро-сутки.
• R, S и A, а рядом — загрузка, ADR и RevPAR.
• Состав выручки, статусы продаж и внесённые корректировки.
• Сопоставимый период и конкретная причина отклонения, если она проверена.

Источники обращений и брони связывайте отдельно: порядок такой проверки описан в статье об аналитике заявок и бронирований отеля. Количество целей сайта не входит в формулы загрузки, ADR и RevPAR.

Начните со сверки одного завершённого месяца. Вместе с ответственным за PMS и учёт проверьте фонд, продажи и выручку, пересчитайте три показателя из исходных сумм и запишите правила расчёта. Тогда в следующем отчёте будет понятно, изменились продажи или способ их учёта.